Une auréole apparaît au plafond, le voisin du dessus affirme que tout est sec chez lui, et personne ne veut avancer les frais du plombier. En copropriété, la convention IRSI entre assureurs règle la question : elle désigne qui organise la recherche, et elle distingue la recherche de la réparation.
Une tache brune s'élargit au plafond de la salle de bains. Vous montez chez le voisin, qui n'a rien remarqué, et la question tombe aussitôt : qui appelle le plombier, et surtout qui paie ? Pendant que chacun attend que l'autre avance les frais, l'eau continue de couler dans la dalle.
Pour les immeubles, les assureurs habitation ont adopté une règle commune, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble), en vigueur depuis le 1er juin 2018 et précisée en 2020. Elle ne s'impose qu'entre assureurs adhérents, c'est-à-dire la quasi-totalité du marché, mais elle détermine concrètement qui organise la recherche de fuite, qui l'avance et qui indemnise vos dommages.
La convention désigne un assureur gestionnaire pour chaque local touché. Dans la grande majorité des cas, c'est l'assureur habitation de l'occupant, propriétaire ou locataire. C'est donc vers votre propre assureur que vous vous tournez, et non vers celui du voisin, même si la fuite vient manifestement de chez lui.
| Situation | Qui organise la recherche de fuite | Qui paie la réparation de la cause |
|---|---|---|
| Logement occupé, fuite d'origine inconnue | Assureur de l'occupant du local sinistré | Le responsable de la canalisation en cause |
| Recherche destructive dans un logement loué | En principe l'assureur du propriétaire non occupant | Le propriétaire ou le locataire selon la réparation |
| Local vacant ou location meublée | Assureur du propriétaire non occupant | Le propriétaire |
| Fuite sur une colonne ou une toiture commune | Assureur de l'immeuble, via le syndic | Le syndicat des copropriétaires |
| Copropriétaire occupant non assuré | Assureur de l'immeuble, à titre subsidiaire | Le copropriétaire responsable |
C'est la confusion la plus fréquente. La convention distingue nettement deux opérations.
La recherche de fuite regroupe toutes les investigations, destructives ou non, menées dans votre logement ou dans un autre pour trouver l'origine de l'eau : contrôle des canalisations, caméra thermique, gaz traceur, ouverture d'un coffrage ou d'une cloison. La remise en état de ce qui a été ouvert pour chercher fait partie de la recherche. Elle est prise en charge au titre du contrat habitation.
La réparation de la cause, c'est-à-dire le remplacement du joint, du siphon, du flexible ou du tronçon de tuyau défectueux, est expressément exclue. Elle reste à la charge de celui qui est responsable de l'équipement : l'occupant ou le propriétaire pour une installation privative, le syndicat des copropriétaires pour une canalisation commune.
Pris en charge par l'assurance
Recherche et dommages
À la charge du responsable
Réparation de la cause
La convention s'applique par local sinistré, selon le montant des dommages matériels hors taxes.
Pour vous, ces seuils changent surtout la durée du dossier : un petit sinistre se règle souvent sur devis ou photos, un sinistre plus lourd passe par une expertise contradictoire. Sur un dossier important, il peut être utile de connaître vos droits face à l'expert, détaillés dans notre guide sur l'indemnisation en valeur à neuf et l'expert d'assuré.
Le voisin est introuvable ou refuse l'accès. Votre assureur peut contacter le sien. Le syndic dispose souvent d'un double des clés ou du contact du propriétaire bailleur, et le règlement de copropriété impose en général de laisser accéder aux canalisations. À défaut, un référé permet d'obtenir une autorisation judiciaire.
La fuite revient régulièrement. La convention prévoit une exception aux règles sans recours en cas de sinistre à répétition. Signalez chaque épisode : l'historique permet à votre assureur de se retourner contre celui qui ne répare pas.
La fuite vient d'une colonne commune ou de la toiture. Le syndic doit être prévenu par écrit : c'est l'assurance de l'immeuble qui organise la recherche sur les parties communes, et le syndicat des copropriétaires qui finance la réparation.
L'eau provient d'un appareil de chauffage. Une chaudière ou un circuit de radiateurs qui fuit dans une dalle provoque souvent d'abord une baisse de pression, un signe utile à rapprocher d'une tache chez le voisin du dessous, comme l'explique notre guide sur la pression de chaudière qui baisse sans fuite visible.
En cas de désaccord persistant avec votre assureur sur l'application de la convention, adressez une réclamation écrite à son service clients, puis saisissez gratuitement le médiateur de l'assurance si la réponse ne vous satisfait pas.
Déclarez le sinistre à votre assureur en signalant le refus : c'est lui qui organise la recherche et contacte l'occupant ou son assureur. Le syndic peut aussi intervenir, le règlement de copropriété obligeant en général chaque occupant à laisser accéder aux canalisations. En dernier recours, un référé devant le tribunal permet d'obtenir une autorisation d'accès.
Les deux, mais dans cet ordre : déclarez le sinistre à votre propre assureur habitation dans les cinq jours ouvrés, puis prévenez le propriétaire par écrit. Selon la convention IRSI, c'est l'assureur de l'occupant qui gère en principe la recherche de fuite et l'indemnisation des embellissements. Le propriétaire reste concerné pour la réparation des canalisations dont il a la charge.
La convention IRSI prévoit que la recherche de fuite soit prise en charge au titre du contrat habitation, y compris lorsqu'elle est destructive. Plusieurs analyses de la convention indiquent qu'aucune franchise ni plafond ne doit s'y appliquer chez les assureurs adhérents. Vérifiez néanmoins vos conditions générales et demandez confirmation écrite à votre assureur avant d'engager la dépense.
Le responsable de la canalisation en cause. Une fuite sur l'arrivée d'eau privative d'un appartement relève de son propriétaire ou de son occupant selon la nature de la réparation ; une fuite sur une colonne commune relève du syndicat des copropriétaires. L'assurance prend en charge la recherche et les dommages causés, pas le remplacement du joint ou du tuyau défectueux.
Le sinistre sort de la convention IRSI. En copropriété, il relève alors d'une autre convention entre assureurs, dite CID-COP, ou du droit commun de la responsabilité. Une expertise est organisée et les assureurs exercent leurs recours les uns contre les autres selon les responsabilités établies. Votre interlocuteur reste votre propre assureur.
Les tarifs couramment pratiqués vont d'environ 300 euros pour une recherche simple à plus de 800 euros pour une détection par gaz traceur, caméra thermique ou inspection de canalisation, selon la technique et l'accessibilité. Une recherche destructive ajoute la remise en état des parois ouvertes, comprise dans les frais de recherche au sens de la convention.
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